北京樓市“苦苦掙扎”，根本原因或許是貸款難批、新房扎堆入市。從今年9月開(kāi)始，北京一批次項(xiàng)目扎堆入市，供應(yīng)量近3個(gè)月始終處于高位。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅11月，北京市場(chǎng)供應(yīng)新建商品房住宅達(dá)7335套，環(huán)比上漲49.12％，成交均價(jià)56962元，較10月上漲18.58％，但成交量明顯萎縮，11月整體網(wǎng)簽新建住宅成交4844套，環(huán)比下跌12.77％。

　　而樓市的未來(lái)走向也并不明朗。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，從整體看，北京樓市在年末醞釀明顯的價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)在12月將繼續(xù)調(diào)整，在貸款緩解后才有可能企穩(wěn)。

　　某TOP15房企操盤(pán)手對(duì)記者表示，即便環(huán)境不佳，但絕不躺平，想盡一切辦法沖刺。

　　“首付貸”重出江湖

　　上述所提項(xiàng)目是北京第一批集中供地里王四營(yíng)板塊中3宗地塊之一，也是30宗拍賣(mài)地塊中僅有的4宗五環(huán)內(nèi)地塊之一，其帶著先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，原本被市場(chǎng)寄予厚望。然而，取地之初，該地塊樓面價(jià)為近6萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售限價(jià)卻為7.1萬(wàn)元/平方米。面粉與面包之間僅有約1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)差，讓外界質(zhì)疑拿地企業(yè)的盈利空間。

　　由于該項(xiàng)目是非普住宅，首付需付40％。其銷(xiāo)售人員不只一次提到，“周期可以談，如現(xiàn)在簽約，最長(zhǎng)可以延遲至2022年三月份。”該銷(xiāo)售的意思是，可以將首付款的支付周期拉長(zhǎng)，確保購(gòu)房者能夠?qū)?0％的首付在一定時(shí)間內(nèi)湊齊，“購(gòu)房者可先付20％，剩余的20％在一定時(shí)間內(nèi)分幾次付清，周期可根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況，向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)。”

　　在記者表示自己的首付款只夠20％后，該銷(xiāo)售暗示記者，可以進(jìn)行首付貸，“售樓處可幫你找機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款。”而在記者詢問(wèn)是何種機(jī)構(gòu)、利率多少、最多能貸多久時(shí)，該銷(xiāo)售語(yǔ)焉不詳，只是表示，不同樓層、不同房源情況均不一樣，不是一句兩句能說(shuō)清的。

　　隨后，記者聯(lián)系到該項(xiàng)目的置業(yè)經(jīng)理，該置業(yè)經(jīng)理告訴記者，找第三方機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者進(jìn)行貸款，實(shí)則為首付貸，“首付貸現(xiàn)在查的比較嚴(yán)，要想操作的話有點(diǎn)難度，而且通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)貸款的話，貸款年限特別低，只有3-10年的時(shí)間，利率在17％、18％左右。”

　　該置業(yè)經(jīng)理亦給出另一種解決方案，“要是首付資金實(shí)在湊不齊，可以通過(guò)銀行以消費(fèi)貸的名義貸款，而沒(méi)有抵押物最多只能貸20-30萬(wàn)元。”但顯然，20-30萬(wàn)元離20％的首付款項(xiàng)相差甚遠(yuǎn)，記者在表示沒(méi)有抵押物之后，該置業(yè)經(jīng)理表示：“需要和銀行協(xié)商一下。”

　　所謂“首付貸”，即是通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購(gòu)房者提供首付階段的“貸款”，從而使購(gòu)房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購(gòu)房者達(dá)到按揭貸款首付比例，繼而達(dá)到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購(gòu)房行為的一種金融產(chǎn)品。

　　針對(duì)首付貸問(wèn)題，七部委曾明確表示，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。

　　北京市金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅對(duì)記者表示，將首付款進(jìn)行分期收取，以及幫購(gòu)房人聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)貸款首付，都是變相以首付貸的方式出售房屋，屬違規(guī)行為。

　　項(xiàng)目間分化明顯

　　近日，記者走訪位于大興區(qū)舊宮板塊的熙悅雲(yún)上，當(dāng)天售樓處顯得有些蕭瑟，大廳內(nèi)只有2、3組購(gòu)房者在與銷(xiāo)售進(jìn)行交談。

　　熙悅雲(yún)上同樣是北京第一批集中供地項(xiàng)目，由住總、首開(kāi)和保利聯(lián)合開(kāi)發(fā)，于11月16日開(kāi)盤(pán)，共推出了278套房源，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米。

　　記者以購(gòu)房者的身份進(jìn)行探訪，售樓處銷(xiāo)售極力勸說(shuō)記者先進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，將房源鎖下來(lái)，“買(mǎi)的人很多，好的樓層、戶型不鎖就來(lái)不及了，基本都被人搶走了。”而這樣的現(xiàn)象，在記者走訪的其他項(xiàng)目中均有發(fā)生。

　　實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)據(jù)如何？有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，第一批次集中供地項(xiàng)目分化嚴(yán)重，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況樂(lè)觀，整體還是處于低迷狀態(tài)。

　　北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截止11月底，位于海淀樹(shù)村的學(xué)府壹號(hào)院，網(wǎng)簽去化率達(dá)到21.1%。據(jù)悉，該項(xiàng)目在選房當(dāng)日去化率已達(dá)到90%左右，銷(xiāo)售金額過(guò)百億。若該項(xiàng)目在年內(nèi)可以完成網(wǎng)簽，則在網(wǎng)簽金額上有可能超越目前的紅盤(pán)“海淀幸福里”。

　　值得注意的是，學(xué)府壹號(hào)院為共有產(chǎn)權(quán)房，政府持有20％的產(chǎn)權(quán)份額。數(shù)據(jù)顯示，學(xué)府壹號(hào)院指導(dǎo)價(jià)8.96萬(wàn)元/平方米，成交均價(jià)在8.95萬(wàn)元/平方米，而周邊其他樓盤(pán)的單價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右。

　　但大多數(shù)項(xiàng)目“跑”的速度并不快。作為一批次供地的大戶，朝陽(yáng)區(qū)目前共有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中，僅有保利錦上以15.96%的網(wǎng)簽去化率領(lǐng)跑，其余項(xiàng)目的去化均未超過(guò)10％。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，朝陽(yáng)壹號(hào)網(wǎng)簽去化率僅為0.87%，和光悅府為6.27%，龍樾合璽為3.29%。

　　此外，大興區(qū)的未來(lái)云城自9月27日開(kāi)盤(pán)以來(lái)已有2個(gè)多月，還未能查詢到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示，目前有兩類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較為理想，一類(lèi)就是共有產(chǎn)權(quán)商品房，房?jī)r(jià)跟周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)形成倒掛；另一類(lèi)則是戶型設(shè)計(jì)和整體定價(jià)合適，能夠匹配剛需購(gòu)房者。

　　位于大興區(qū)的和悅璞云就是上述所言剛需盤(pán)，有戶型小、單價(jià)低的特點(diǎn)。據(jù)悉，和悅璞云共推出692套房源，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格2.93萬(wàn)元/平方米。走訪中，和悅璞云銷(xiāo)售告訴記者，截至11月月底，已經(jīng)賣(mài)出了300多套房子，網(wǎng)簽去化率達(dá)8.24%，在大興區(qū)域?qū)儆诰W(wǎng)簽套數(shù)最多的樓盤(pán)。

　　大量供應(yīng)與貸款難批

　　對(duì)于目前北京樓市蕭瑟的情況，身處熙悅雲(yún)上售樓崗位一線的小李深有體會(huì)。她告訴記者，熙悅雲(yún)上共278套房源，僅賣(mài)出去了40余套，“很多購(gòu)房者需要先把自己原本的房子賣(mài)掉才能購(gòu)買(mǎi)新房，但現(xiàn)在信貸卡得這么死，購(gòu)房者沒(méi)資金。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，2021年下半年開(kāi)始，全國(guó)樓市速凍的最關(guān)鍵原因是信貸收緊。新房二手房放款速度放緩，嚴(yán)重制約了北京區(qū)域樓市成交。

　　12月6日中共中央政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，“良性循環(huán)”近年來(lái)首次出現(xiàn)在政治局會(huì)議中，具有明確的方向性指導(dǎo)意義，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，房企整體融資環(huán)境有望改善。

　　然而致電多家銀行得到的消息是：貸款能不能放下來(lái)，還沒(méi)有具體時(shí)間。其中，某國(guó)有銀行信貸部工作人員明確表示，目前還沒(méi)有接到通知說(shuō)放開(kāi)額度。

　　除信貸問(wèn)題外，區(qū)域集中供應(yīng)導(dǎo)致的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，也是當(dāng)下樓市低迷的原因之一。

　　記者發(fā)現(xiàn)，第一批集中供地項(xiàng)目中，僅朝陽(yáng)區(qū)的崔各莊、王四營(yíng)鄉(xiāng)板塊，就有共6個(gè)樓盤(pán)集中入市，如王四營(yíng)鄉(xiāng)板塊的保利錦上和朝陽(yáng)壹號(hào)在9月份入市，崔各莊板塊的和光悅府和龍樾合璽也幾乎是同一時(shí)期入市，而中綠東岳府和望京養(yǎng)云也于11月份加入了戰(zhàn)斗。